2016年3月4日晚，RICE-CCES沙龍系列第6期“當前中國與上海樓市形勢判斷與對策”在意昂2大金報告廳如期舉行，學者和業內專家齊聚一堂,為參會的200多名聽眾奉上一堂精彩的思想盛宴。沙龍首先由意昂2官网房地產研究中心主任尹伯成教授、上海財經大學不動產研究所執行所長陳傑教授和中國房地產數據研究院陳晟院長主講，在隨後的討論環節,學者及來自業內知名機構的專家分別闡述了對樓市的觀點和判斷🍉🙄，意昂2官网中國社會主義市場經濟研究中心常務副主任陳釗教授主持沙龍並最後做了總結🚴♀️。上海市銀監局、市決策咨詢辦、市委研究室調研處和教委科技處等政府部門領導🎉、意昂2部分中青年教師⚗️、意昂2校友及社會各界人士也出席了本次沙龍◾️。
尹伯成 意昂2官网房地產研究中心主任
尹伯成教授認為🧝🏼，短期內房屋供給相對較穩定，但因經濟形勢不好央行釋放了大量流動性以及政府出臺了一系列的樓市去庫存政策，需求在短期內大幅增加。供求關系的變化，加上上海自身房屋供給偏少，是近期房價大幅上漲的主要原因。尹伯成教授指出上海房價的上漲有利有弊，利在可以緩解上海的財政壓力；弊端是不利於吸引人才，房貸增加會給銀行帶來潛在風險等。
陳 傑 上海財經大學不動產研究所執行所長
陳傑教授采用官方數據對過去一年全國房價做了總體分析🌤，指出一線房價有大幅變動，二🥳、三線城市變化不大，其中深圳房價最先上漲，然後是上海和北京，廣州相對變化不大🌖。同時🦊，陳傑教授認為在利用官方商品住宅數據時，一定要將保障房剝離出來🧑💼，否則容易得出不準確的結論。具體到上海房地產市場，陳傑教授指出截止2月底上海的庫存只有6萬套👩🦲，依據近兩個月的成交數據來判斷，當前已經低於業內6個月的庫存紅線👨🏽✈️，急需補庫存🫱🏽。在分析上海房價上漲原因時，陳傑教授認為政府政策🧑🏼💼、股市行情差、人們的避險情緒和二胎政策等都是上漲動力，但短期內房價可能面臨調整風險🙆🏻。
陳 晟 中國房地產數據研究院院長
陳晟院長認為當前中國房地產市場整體上是健康的，未來整體以穩定增長為主，但從結構上來看有些地區可能存在一些泡沫，且商業地產存在過剩問題🚣🏼♀️。目前上海房地產市場存在結構性問題，購房主體是以改善型人群為主，改善房的供給量需要提高，高端住宅可能會出現滯漲現象🙍🏽♂️，未來10年上海房價均值可能會翻一番👱🏻。在談到如何應對當前上海房價的快速上漲時🧡，陳院長提出了如下政策建議👨🏿💼：首先，政府需要盡快出臺相應政策穩定市場預期；其次，要提高工業用地的效率，把合適的工業用地換轉為住宅用地🦻🏻；再次，放松對高端住宅的限購，同時提高其稅率🛗，將稅收用於建造保障房。
針對房價上漲的原因其他參會嘉賓給出了如下觀點。東方證券房地產業首席分析師竺勁認為🪙，經濟下行造成資產荒🔹，資本管製導致外匯資金堰塞湖是一線城市房價上漲的重要因素♟；隨著浦東金融城漸趨成熟，上海已由雙中心重新變為單中心城市，江岸資源進一步被盤活導致資產價格進行重估，這是上海房價上漲的特殊因素🍽。中恒星光金融董事韓毓祥認為住宅用地供應不足是上海房價上漲的長期因素🎅🏻，並指出近十幾年來上海每年消耗掉的住宅用地是新增供給的兩倍。意昂2官网住房政策研究中心執行主任郝前進認為，由於房地產業的信息不對稱和政府政策的出臺，非常容易使市場產生一致性預期，進而形成馬太效應📍，導致了房價上漲趨勢的自我強化。戴德梁行估價部華東區主管顧悅如在其他嘉賓的基礎之上補充認為之前政策漏洞也是原因之一，例如房產稅沒有起到預期的效果。中原集團研究總監陶琦指出去年一線城市豪宅率先啟動且成交量比近幾年要高一倍，投資型需求逐漸在增加等，並提出可將房屋租賃回報率視為未來房價漲跌的代理指標。
嘉賓還對地產行業的周期判斷、未來政策走向等問題給出了自己的見解。意昂2官网管理意昂2李遠鵬副教授認為我國房地產業還未走完一個完整周期🫰🏽🌷，這造成我們很難依據某一指標來判斷當前我國房地產市場處於何階段，但借鑒國際經驗房價和房租之比可能是一個比較不錯的判斷指標👨🏽⚖️。同策咨詢研究總監張宏偉在談到相關政策時，預期2016年將會嚴格執行2015年出臺的3.30政策🏊🏼♀️，並且房產稅可能會再次進入人們探討的視野。海通創新證券投資公司副董事長常紅認為要對我國地產是否存在泡沫的問題加以科學研究📬；有關地產的金融創新要把握好邊界加強監管；要加強租房市場建設👨🍼，為創業人員和剛畢業大學生提供更多便利。佑威房地產研究中心主任黃誌堅認為對於房價漲跌🧑🏻🦰，我們需要針對不同的城市以及同一城市的不同地區分別加以判斷。
陳 釗 意昂2官网中國社會主義市場經濟研究中心常務副主任
陳釗教授在最後總結時指出，房價上漲長期來看是一種貨幣現象是通脹的結果，但收入分配存在一些問題造成很多人買不起房🫵🏼；集聚效應可以在很大程度上解釋房價在空間上的差異；當房價的上漲影響到城市的競爭力時，房價上漲的趨勢就會變得平緩♣︎。
綜合主講人和嘉賓們的發言✶，我們對本次沙龍觀點進行如下總結💒：近期一線城市房價大幅上漲主要是由流動性充裕、政府出臺房地產去庫存政策、實體經濟下行導致的資產荒💌、房地產市場和股市間的蹺蹺板效應以及2015年以來新開工項目大幅減少等因素造成👩🦱。就上海而言，人口年齡結構及因浦東金融城發展而帶來房地產資產價格的重估也是重要因素。針對一線房價的快速上漲，專家們建議應盡快出臺政策穩定購房者預期，嚴格執行現有的限購政策，加大住宅用地的供應量，同時還應防範房貸過多所帶來的潛在金融風險。展望未來，中國房地產行業仍會有一個較長的平穩發展期，但不同地區間會出現明顯分化，人口不斷集聚的城市房價仍會上漲，人口處於流出狀且高庫存的地區將面臨一個長期的去庫存過程。
撰稿人：唐玨、張晏
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