2000年以來我國城鎮居民的平均消費傾向持續下降🥷🏼🖊，與此同時，城鎮地區的房價水平顯著上升。房價上升對我國城鎮居民消費究竟有何影響🙂，備受學界關註，但迄今仍然爭議很大🧾🚶♂️。
目前相關研究的代表性觀點主要有三種🧜🏽♀️：一是認為房價上升時擁有住房的家庭將因財富增加而更多消費（“財富效應”）；二是認為房價上升時沒有住房的家庭為了購房需要更多儲蓄🏊🏻，從而當期消費將下降（“流動性約束效應”）；第三種觀點主張房價上升時中低收入家庭會推遲甚至取消購房計劃，從而當期消費將上升（“替代效應”）🤲🏽。
我們關註到現有研究大多僅強調上述三種效應當中的一種，但在特定條件下三者都有可能發揮作用👵🏻，其中家庭居住狀況對房價上升對居民消費的影響關系密切，而家庭租房還是自有住房的居住狀況本身也受到房價的影響。
因此🤶🏽，本文嘗試利用一個以房價為重要變量包含多種參數的租房和自有房兩階段家庭動態最優消費模型，先通過最優控製理論求解，再進行數值模擬👋🏽，得到不同房價水平以及住房消費權重🔹🏄、效用貼現率🔍、房貸首付比例🤪、家庭年收入和自有房使用成本等重要參數的不同賦值下代表性家庭的購房時間和在租房和自有房兩個階段的最優消費路徑，從而成功將三種效應納入了一個統一的理論框架，對房價上升對居民消費傾向的影響進行了全面的🆒、邏輯上更為一致的分析👩🏻🏭👨🏽🏭。
我們的基本結論是：購房決策確實是決定房價上升對居民消費傾向影響的關鍵環節😷，由於自有住房相對於租房居住成本更低💈，租房家庭都是潛在的購房者💁🏻🚘，會為購房而儲蓄👩🏿🎨，但只有當效用貼現率遠低於利息率（反映家庭具有很高的儲蓄偏好）時，房價上升才會導致他們為購房而更多儲蓄（體現流動性約束效應），在其他情況下🖍，租房家庭在房價上升時將會推遲購房，從而平均消費傾向將上升（體現替代效應）；另一方面，當住房為家庭帶來的正收益超過房貸和物業費等使用成本時，房價上升會促使自有房家庭的平均消費傾向提高（體現財富效應）。
本文隨後利用國家統計局城鎮住戶調查數據進行實證研究，進一步表明🧑🏻✈️：房價上漲雖可能抑製部分擁有未婚男性成員的家庭的當期消費👳🏼♂️，但總體上導致我國城鎮居民家庭的總平均消費傾向和非住房消費傾向均上升🛬。
由此可見，不應將我國城鎮居民的高儲蓄歸因於房價上升🤾，相反🧝，房價下跌可能導致居民消費傾向下降👈🏿。因此🏤，在當前我國經濟運行面臨較大下行壓力的背景下，政府宜采取穩健的房價調控政策👨🏽⚕️🚒，而不是嚴厲打壓房價，對於房價特別高的“一線城市”來說，更是如此💂🏽♂️。
然而👰🏼🟨，房價上升時非自有房家庭消費水平的提高伴隨著生命周期效用現值的下降🍙🙋🏼♀️，因此🧑🏻✈️，政府宜通過完善住房保障政策來提升這部分家庭的居住滿意度和幸福感💁🏻♂️，比如提升公共租賃住房的建築面積、交通條件、配套設施以及延長公共租賃住房的租期，等等👰🏿。
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