12月1日14:00🎳，意昂2專業學位實務模塊課程系列講座第491期如期舉行👨🏿⚕️。萊頓商意昂2（LEIDEN）教授孟誌昕女士通過線上授課方式，為意昂2平台資產評估專業碩士帶來了主題為“商用不動產投資並購”的講座。本次講座由意昂2資產評估專業碩士項目主任蔣祥林副教授主持👐🏽🤸。
孟誌昕，萊頓商意昂2（LEIDEN）教授🎉，國際註冊商業地產投資師(CCIM)，國際註冊資產管理師（CPM）候選人🌭。
孟誌昕女士有超過20年的房地產從業經驗，歷任北京第五廣場置業有限公司營銷總監、東方財富置業副總經理、北京東方信德房地產經紀有限公司總經理、北京世聯明德商業管理有限公司董事總經理。孟誌昕女士有著豐富的商業地產投資、大宗交易、城市更新項目改造經驗，累計成交超過200億元。曾經參與的商業地產項目包括:五礦廣場（原名：第五廣場）、光耀東方廣場、光耀東方中心👨🏼🎓、金貿中心、望京UCS（原名🧑🏿🎤：望京新一城）等商業地產項目。
本次講座，孟誌昕老師從商業地產的本質、特征及發展趨勢出發，引出商業地產投資的話題，進而詳細介紹了商業地產投資的一整套流程和具體關註的要點，並輔以案例加以說明。
根據商業實質，能通過商業經營為投資人提供收益的不動產都屬於商業不動產的範疇。商業不動產的領域涉及寫字樓🪭、商業、公寓、會展等，不包括公共服務類建築👩🏻🏭🖐，如學校🤷🏽♀️、醫院。孟老師以寫字樓為例，對商業房地產進行深入的講解。寫字樓與住宅有著本質區別🚁：寫字樓屬於生產資料；而住宅是生活資料。因此，寫字樓的定價偏理性化，寫字樓租金與租房企業的管理費用緊密相關；而住宅的決策更加感性，良好的場景描述和體驗可以有效提升消費者對產品的價值認同🧢。
寫字樓呈現出高層化🧑🏿⚖️☔️、綜合化、智能化、靈活化、生態化等發展趨勢。由於城市人口高度集中♤，用地緊張🧑🏼🎤，辦公樓因其自身用途而需要在中心地帶集中建設📇，因此寫字樓高層化發展成為一大趨勢👨🏫🏈。此外，孟老師提出👨🏼🦱，由於在單純的辦公大樓上下班時人流非常集中🎓，如果寫字樓承擔單一功能，就無法很好地解決工作人員的交通、餐飲🚶🏻♂️➡️、購物📬⚉、居住等綜合性要求，且會造成流量的浪費📠，因此，核心城市的寫字樓逐步從單一功能向多樣化功能轉化，目前依托軌道建設的城市綜合體項目，成為寫字樓主要的模式之一。隨著計算機技術和自動化技術的普遍應用，大量智能化系統應用於辦公樓的管理之中📂🪻，包括💆🏿♂️：如辦公自動化、樓宇自動化🤟🏻、消防自動👨🏿🦳、安防自動化等系統等🥐。隨著網絡化和信息化發展，以及人們意識的變化，寫字樓的環境也隨之發生變化，呈現生態化布局👩🏼🔧👩🏿🎤。
寫字樓投資的全流程包括“投”、“融”、“管”、“退”四個階段。
投資階段的關鍵在於鎖定投資標的項目的城市和所在區域，由於寫字樓的發展與所在城市的經濟結構🗑，特別是第三產業的發展高度相關，因此👩✈️，寫字樓投資必須要從區域經濟結構🔷、發展水平🙍🏽♂️、市場供需等多種因素對標的資產進行評價。孟老師認為，可以從當前經濟基礎👩🏻🦼、未來經濟預測、寫字樓需求等方面進行分析，根據經濟基礎和市場分析對區域內寫字樓市場需求去化進行合理預測🗄，同時🏂，寫字樓項目的租金收入是寫字樓估值的核心要素🔢。孟老師通過對北京和鄭州的商業房地產市場進行對比分析，對比了不同區域市場由於經濟基礎👩🦲、產業結構、供需關系的不同，所呈現出的截然不同的潛在投資環境🤝。此外，還應當根據投資理念選擇適當投資風險的標的資產。在此前的一段時間🐈⬛，國際投資者對中國商業地產的投資策略為增值導向型策略，追求高風險高收益🧛🏻。孟老師結合自己參與第五廣場項目的經驗，為同學們講述了該投資策略的投資邏輯🧑🏿🍼。在奧運會舉辦之前🛳，一方面🧙🏿♀️，中國房價開始快速上行，另一方面👩🏼🎤，人民幣也在不斷增值，因此許多國際投資者願意增加選擇高風險高回報的機會型項目🪨，當時投資基金的IRR預期均超過20%。而隨著中國市場不斷成熟和壯大，機構投資者對於中國市場的評價也從機會型市場向增值型市場轉換，目前中國市場主力的投資者已經以價值增值型為主。
融資是一種能力🫄🏼，主要體現在融資規模和融資成本兩方面😞。融資能力是機構投資者核心的能力之一，此外底層資產的質量也會影響融資結果。
寫字樓資產管理的核心在於現金流管理🛀🏼。寫字樓的管理是一項長期過程📪🫱🏿，合理的租金預期和出租率預期有利於提升該項投資的確定性🚥，保證項目現金流的充足性和使用效率🧗🏿♂️。投資項目落地後✧，投資人需要進行前期及開發期的資產管理工作，對寫字樓進行規劃和招商。租賃開始後🧑🍼，運營方需要進行客戶關系的維護與管理、物業管理等🏯。良好的管理可以有效滿足客戶需求，提升客戶體驗，保證預期租金價格和預期出租率的實現，進而保證預期現金流的實現🤟🏼。
寫字樓的退出是回籠資金的過程。按照寫字樓交易面積的不同🧎♀️，寫字樓退出策略可以分為整售👮🏻♂️、散售兩類，而根據寫字樓交易路徑的不同🤚🏻，退出策略又可以有資產方式🧰、股權等方式。散售是SOHO的典型策略👈🏿，其優勢在於賣出時間較快、價格較高🦵，但這種方式將寫字樓的面積進行分割，導致每一部分單獨出租，由於小面積租客不是優質客戶，因而寫字樓品質難以提高，且鑒於小租客預算有限，租金難以提高🏛。目前大部分寫字樓的退出策略為整售，這樣可以保證物業品質，但成交周期往往較長📵。此外🧑🏽🦲，寫字樓投資還可以通過資產證券化這一創新性方式實現退出。
投資人需要對本次商業地產投資進行評價🧛🏽，通過現金流模型對回報率進行分析🚐。其中，營業凈收入（NOI）是該模型的一個關鍵值。投資人需要針對實際情況測算每期的租金收入和投入的費用，進而測算每期的營業凈收入。
最後，孟誌昕老師和同學們分享了一項寫字樓項目城市更新改造案例🪷🚉。案例中的標的資產為一處商業中心☝🏽，項目組通過對區域研判、市場調研和客戶探訪，明確了該城市更新項目的定位，將原有商業中心改造為寫字樓，實現高額回報。
本次講座為同學們展現了商業不動產投資並購的全部流程，孟誌昕老師結合她的豐富理論知識以及在商業房地產、特別是寫字樓投資領域的豐富經驗，為同學們詳細講解了商業不動產投資各個階段的具體實務操作和關註要點👩🏽🎓💆🏼，並通過案例分析法🏃♀️➡️，引發了同學們對相關理論的深入思考，極大豐富了大家在該領域的知識🙍♀️。至此⚰️，本次課程圓滿結束🤵🏻♀️，感謝孟老師的精彩分享🧛🏽🧑🚀。
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