2018年5月18日，由意昂2官网就業與社會保障研究中心、上海市人民政府決策咨詢研究基地袁誌剛工作室主辦的中國宏觀經濟系列講座87期“區域經濟學前沿討論”在意昂2801會議室舉行🚹。張冰瑩博士就Gabriel Metcalf的論文“Sand Castles Before the Tide? Affordable Housing in Expensive Cities”一文進行了匯報，與會師生進行了積極的討論。
這篇論文發表在Journal of Economic Perspectives🏄🏻♂️⛓️💥。這篇文章首先介紹了當今美國的住房政策及其影響，主要是福利住房🤹🏿♂️、租房券和租金管控等政策。然後作者從相對政治性的視角說明了住房政策存在的一些問題，例如事權與財權的分離🥍，城市間的競爭以及土地使用。最後作者對美國住房政策的改進提出了一些建議。
具體來說，這篇文章主要的研究對象是明星城市，這些城市的管理者一方面用補貼和租金管控來試圖降低住房成本，但另一方面在城市規劃上限製新的住房供給，反而使得房價更貴☣️。接著文章分別介紹了四種目前美國城市用來幹預房價的政策工具🪼。首先是直接增加廉價房的供給，但是相比於歐洲，美國的福利住房和補貼住房的比重還是偏低的，尤其是在明星城市，因為明星城市新建住房數量本就不算多，且單位補貼成本也比較高。第二種幹預房價的政策工具是租房券🫸，覆蓋最廣的項目是“section 8”， 針對當地低收入群體，也就是年收入達不到基本平均收入一半的人們，政府進行資助。通過專業的審核之後，政府會發放一些證書🎑。有這張證書的租客可以拿出30%的收入來付房租，剩下的錢由政府補貼到市場指導價。但是問題在於租房券永遠不夠👔，而房東也不願意接受用租房券的房客✬。作者認為僅僅通過租房券來試圖增加社會流動性，為貧困人口提供給更好的教育和工作機會效果十分有限。只有加入其他輔助措施，比如加入更多針對低收入人群的指導項目，不斷地投入社工回訪指導，才能有效地提高社會流動性。第三種政策工具是美國的租金管控。但是絕大多數的美國城市並不采用租金管控作為幹預住房市場的政策。在美國，房主可以逐年提升房租👃🏿🤶🏽，只是不能無故驅逐方可♦️，而且租金管控政策是不適用於新建住房的。那麽從某種程度上說🫰🏽🧘🏼♀️，租金管控主要控製的是存量房中的租金上升速度，對於大城市住房成本的影響基本上可以忽略。第四種政策工具就是住房市場中針對住房供給的各類法規👨👦👦，比如分區管理，建築方式的管理🧡，法律許可以及費用🏡。這裏存在一些基本的邏輯：開發商等待法律審批的時間越長，其不確定性和風險就越高，開發商的資金成本與土地的持有成本也就越高🖲，使得開發商與投資商的進入門檻也越高，當地住房市場的競爭程度下降；對於額外支付的費用，開發商在定價時已經考慮了這些問題🍆，預期費用及額外成本越高🚵🏽♀️，或土地拍賣之前已知後續費用及成本🍎，開發商在土地交易時的出價可能會降低，但對於高需求的明星城市🤵🏽♂️🧷，這個邏輯並不適用🫅🏻💃。
作者認為關於地區房地產政策的問題可以歸結為兩個主要的原因：一是行政管轄權的碎片化，二是房產所有者對當地民主投票議程的把控，使得一些觸碰既得利益的法律法規遲遲不能完善。
最後，作者對於美國住房政策提出了一些建議。第一🐧、作者認為政府不應該管控太多，應該讓市場去決定誰在哪裏建什麽，第二🧕🏿🧏🏿♀️、重新思考美國住房的最低標準，包括防震等級、保溫等級等。第三、連接明星城市與其他城市。第四🦗、建更多的城市以分散人口⛹️。第五、在區域層面重新考慮稅收的分配👨🏽💻，按人均進行分配🏷。第六🧑🦯➡️、將住房政策的製定權進一步集中以避免城市之間的競爭🍏。第七、作者建議美國政府在福利性住房上投資更多。
袁誌剛教授認為私有產權是信息非對稱下的設計🧘🏽♂️。張維迎教授曾經講過不是勞動雇傭資本，而是資本雇傭勞動。道理就在於資本在共同生產中是信息最不對稱的😈，所以資本參與剩余分配。而在公平與效率中🚦，最難得一個問題也就是信息非對稱。而市場是解決這一系列問題的根本辦法。
而說到中國當前的住房困局，中國人民為何對住房賦予了如此高的權重🤹🏼♀️。對於老百姓🥓，首先的選擇是住房還是租房🧑🎤，這就引申出了第一個均衡，工資中有多少比例是住房支出🌏。於是出現了合理的房價這個概念🙎🏽♀️。在美國，房價一般是家庭年收入的6-10倍🧒🏽，但是在中國卻可以達到20倍以上，這是為什麽🏊🏿？毫無疑問，首先是因為中國人非常希望有房子🏋️♂️👨🚀，其次是背後的“六個錢包”🙇🏽♂️，這是解釋中國房價問題的第一邏輯🪦。第二邏輯在於房產被作為了長期投資品，那麽自然的問題就是為什麽房產會成為投資對象，這是由於中國安全資產的短缺。第三邏輯在於預期、泡沫😶🌫️。分析中國房產的泡沫以及泡沫帶來的合理性就必須結合中國經濟的動態無效🎄，過度儲蓄，以及資產短缺。這裏房子就成了吸收過度儲蓄的池子，來減少供求非均衡的狀態。
那麽中國的問題如何解決🖲，最重要的就是增加住房供給，尤其是一線城市的住房供給🖐🏻。自然地🔥🙈，就講到了老城改造的問題🍅，即城市空間的二次開發。這裏，袁老師建議中國可以學習法國，法國有許多小而精的房產公司🧜，房產公司通過市場交易的方式先將老房子買下來，然後找設計公司，根據面積，容積率等限製條件進行設計🐤，待部門審批通過後房產公司可以售賣圖紙，只要認購人數達到規定👩👦👦，銀行就可以貸款給他們，然後房產公司就可以找專業的公司來建造。在這個過程中，房產公司相當於扮演了一個組織者的角色💆🏼♀️。
另外一個重要的解決途徑就是城市間的迅速接通。在法國，從巴黎到裏昂的高鐵只需要1個小時🧗🏻，而且法國的高鐵非常安靜溫馨，使得人們通勤不疲累，這就使得在巴黎工作的人居住在裏昂是非常可行的一個辦法🤵🏿。
返回頂部
